相続 取得税のルール

同じではありません。相続税は、亡くなった方から取得した財産全体の価額が基礎控除額を超える場合に課税される国税で、国税庁は基礎控除額を”3,000万円＋600万円×法定相続人の数”と案内しています。これに対し、不動産取得税は土地や建物を取得したこと自体に着目する都道府県税であり、相続で不動産を取得した場面では、別途非課税の扱いが問題になります。

”必ずかかる”とはいえません。相続税は遺産総額や法定相続人の数によっては発生しませんし、不動産取得税は地方税法73条の7により、相続による不動産取得については課することができないとされています。つまり、相続で不動産を取得しても、少なくとも”不動産を取得したこと自体”を理由に不動産取得税が当然にかかるわけではありません。

実務上は、相続税がかかるか、不動産取得税が非課税か、そして相続登記の際の登録免許税がいくらか、この3点を分けて確認します。登録免許税について国税庁は、相続による所有権移転登記の税率を不動産価額の1,000分の4と示しています。したがって、”不動産取得税はかからないのに、登記でお金がかかる”という場面は珍しくありません。

典型的な相続であれば、不動産取得税はかかりません。被相続人名義の土地や建物を、法定相続や遺産分割協議、遺言に基づいて相続人が承継する場面は、まずこの非課税のルールを前提に考えます。もっとも、非課税なのは不動産取得税であって、相続登記に伴う登録免許税や、相続税そのものの要否は別に確認が必要です。

条文は、相続だけでなく、包括遺贈と被相続人から相続人に対してなされた遺贈を明示的に含めています。したがって、遺言があるから直ちに不動産取得税がかかる、という理解は正確ではありません。逆にいえば、どのような遺贈でも無条件に非課税とは書かれていないため、”相続人ではない人への特定遺贈ではないか”など、形式を確認する必要があります。

ここは全く別問題です。不動産取得税が非課税でも、遺産総額が基礎控除額を超えれば相続税の申告・納税が必要になる可能性があります。国税庁は、正味の遺産額が基礎控除額を超える場合に相続税がかかると説明しており、不動産の承継だけを切り取って判断してはいけません。

代表的なのは登録免許税です。国税庁の税額表では、相続による土地・建物の所有権移転登記はいずれも原則1,000分の4とされており、固定資産課税台帳の価格が課税標準になるのが原則です。相続で不動産取得税が非課税でも、登記費用まで不要になるわけではないため、登記を後回しにしてしまうと資金見通しが狂いやすくなります。

もっとも混ざりやすいのは、相続税、不動産取得税、登録免許税です。さらに、後でその不動産を売却する場合には、取得費や譲渡所得の問題も出てきます。国税庁は、相続や贈与で取得した土地建物を売った場合、相続人が支払った登記費用や不動産取得税の金額を取得費に含めることがあると案内しており、取得時と売却時の税務は切り離して考える必要があります。

最初に確認したいのは、取得原因が”相続”なのか、”遺贈”なのか、あるいは別の移転なのかという点です。相続であれば地方税法73条の7の非課税が出発点になりますが、遺言の文言や受け取る人の立場によって整理が変わることがあります。検索語が同じでも、事実関係が違えば結論の前提も変わるため、用語だけで判断しないことが大切です。

相続税については、遺産総額から債務や葬式費用などを控除し、基礎控除額を超えるかを見ます。国税庁は、基礎控除額を”3,000万円＋600万円×法定相続人の数”としており、この基準を超えるかどうかが最初の分岐点です。不動産しか相続していないように見えても、預貯金や有価証券を含めた全体で確認しなければなりません。

実務上は、①不動産取得税の要否、②相続税申告の要否、③登録免許税を含む登記費用、の3本立てで整理するのが現実的です。特に不動産が主な遺産である場合、”税金は少ないが現金が足りない”ということも起こるため、評価額と納付時期を早めに見ておく必要があります。相続分野では、税目の名称が似ていること自体がつまずきやすいので、最初の整理がそのまま手続全体の精度を左右します。

相続不動産に関する”取得税”は、ひとことで済む話ではありません。ただ、原則論としては、相続による不動産取得には不動産取得税がかからず、他方で相続税や登録免許税は別問題として残る、という整理を押さえるだけでも判断はかなり安定します。条文と税目の違いを踏まえて確認することが、相続手続を無駄なく進める第一歩です。